Rehber
Kira giderleri: kiracı ve ev sahibi için sık sorulanlar
Son güncelleme: Mayıs 2026 · Hem kiracılar hem ev sahipleri için sade dil; hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Önemli uyarı
Türk Borçlar Kanunu (özellikle kiralananın bakımı ve kiracının özenle kullanımına ilişkin hükümler) ve kat mülkiyeti düzeniniz varsa Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde sonuç değişir. Buradaki özetler tipik ayrımlar içindir; mahkeme veya arabuluculuk farklı sonuç doğurabilir. Somut dosya için avukat veya yasal yardım kuruluşlarına başvurun.
Kısa çerçeve (madde isimleriyle)
- Kiraya veren (malik): Kiralananı sözleşmeye uygun halde tutmak, çoğu durumda asıl onarım ve esaslı yenilikleri üstlenmekle ilişkilendirilir (TBK bakım/yükümlülük hükümleri).
- Kiracı: Kiralananı özenle kullanmak, sözleşmeden doğan küçük/olağan giderleri ve kararlaştırılmış hizmetleri yerine getirmek (TBK özenle kullanma çerçevesi).
- Apartman / site: Ortak yer ve giderlerde Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları ön plandadır; kiracı ile malik rolleri birbirinin yerine geçmez.
Metin için başlangıç noktası: TBK'da kiraya verenin yükümlülükleri (ör. m. 301 ve devamı), kiracının özenle kullanımı (ör. m. 317); kat mülkiyeti düzeninde KMK. Somut uyuşmazlıkta sözleşme ve güncel mevzuat birlikte okunmalıdır.
Giderler: genelde nasıl bakılır?
Tablo kesin dağılım listesi değildir. “Çoğu düzenleme / sıklıkla” ifadesi, doktrin ve günlük uygulamada sık görülen ayrımları hatırlatır.
| Konu | Tipik yön | Not |
|---|---|---|
| Periyodik asansör bakım / işletim giderleri | Çoğu düzenlemede kiracı (kullanıcı) | Site kararı + sözleşme |
| Asansörde esaslı onarım / değişim | Çoğu düzenlemede malik / ortak gider | KMK süreçleri, KGK kararları |
| Aidat ve benzeri yönetim giderleri | Çoğu uygulamada kiracı (ilgili dönem) | Sözleşmede aksine hüküm varsa öncelik |
| Çatı ve yapının asıl onarımı | Malik / ortak gider | Taşıyıcı ve ortak yapı |
| Olağan iç boya / kullanım kaynaklı yenileme | Sıklıkla kiracı tarafı | Sözleşme + ‘asıl onarım’ ayrımı |
| Kombi veya ana ısıtma donanımında esaslı yenileme | Sıklıkla kiraya veren tarafı | Bakım vs değişim ayrımı |
| Küçük tesisat / musluk vb. kullanım onarımı | Sıklıkla kiracı | Özenle kullanma kapsamı tartışılabilir |
| Dış cephe mantolama (ortak bina) | Ortak gider / malikler | KMK ve yönetim planı |
Sık sorulanlar
Bu sayfa hukuki görüş mü?+
Hayır. Buradaki metin genel bilgilendirme içindir; somut olaylarda sonuç farklılık gösterebilir. Hak kaybı yaşamamak için sözleşmenizi ve hukuk profesyoneline danışmanız gerekir.
Aidatı (yönetim gideri) genelde kim öder?+
Çoğu uygulamada, konutta oturan kiracı söz konusu dönemdeki yönetim planına uygun aidat ve ortak giderleri ödemekle yükümlü olabilir; bunun dayanağı hem sözleşme hem de kiralananın kullanımından doğan faydalanma mantığıdır. Ancak sözleşmede ‘aidat kiraya verene aittir’ gibi açık bir düzenleme varsa önce ona bakılır. Site kararları ve gider kaleminin türü sonucu etkiler.
Küçük tesisat / musluk tamiri ile büyük onarımı nasıl ayırt ederim?+
Kullanım sırasında ortaya çıkan, özenle kullanım kapsamında görülen ve malikin asıl borcunu (konutu kullanılabilir tutma) ortadan kaldırmayan işler ile; taşıyıcı sistemi, ana tesisatı veya konutun temel işlevini ilgilendiren veya ömrü boyunca beklenen büyük yenilemeler genelde farklı hukuki zemine oturur. Sınır bazen uyuşmazlık konusu olur; fotoğraf, fatura ve ekspertiz önemlidir.
Boya ve badanayı kim yaptırmalı?+
Her kira ilişkisinde sözleşme özelliği değişir. Genel öğretide, uzun süren olağan kullanımın doğal sonucu sayılan küçük yıpranmalar ile ‘asıl onarım / esaslı yenileme’ ayrımı yapılır. Sözleşmede ‘çıkışta boya’ gibi net şartlar varsa öncelik ondadır.
Asansör bakımı ile büyük asansör arızası aynı şey mi?+
Hayır. Periyodik bakım ve olağan işletme giderleri ile, asansörün kapital onarımı veya değişimi gibi esaslı masraflar hukuken aynı kategoride değerlendirilmeyebilir. KMK kapsamındaki apartmanlarda ortak giderlerin paylaşımı ve yönetim kurulu/kat malikleri kurulu süreçleri de devreye girer.
Kombi veya benzeri ana donanım değişimi kime aittir?+
Donanımın niteliği ve malikin ‘konutu kiranın konusuna uygun tutma’ yükümlülüğü (Borçlar Kanunu çerçevesi) genelde esaslı yenilemelerde kiraya veren tarafını öne çıkarır. Buna karşılık, sözleşme veya tarafların yazılı mutabakatı farklı düzenleme getirebilir; kalıcı veya kanuna aykırı şartların geçerliliği ise dikkatle değerlendirilmelidir.
Dış cephe veya çatı giderleri?+
Bina kabuğu ve ortak yapı unsurları kat mülkiyeti düzeninde çoğu zaman ortak alan niteliğindedir; giderin paylaşımı yönetim planı ve KMK hükümleri çerçevesinde yürütülür. Kiracının yalnızca kullanıcı olması, malikin yönetim organındaki yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
Depozito ne zaman iade edilir?+
Sözleşmede yazılı düzenleme ve yer teslim süreci esastır. Genel olarak, kiracının ödemediği yasal/kararlı borçlar ve sözleşmeye uygun kesintiler dışında kalan depozito, teslim ve hesap kesimine bağlı olarak iade edilir. Tutarsız kesintiler uyuşmazlık çıkarır; yazılı tutanak ve iletişim kaydı faydalıdır.
Kira artışında nelere dikkat etmeliyim?+
Tür ve süre (belirli süreli / süresiz), sözleşmedeki artış şekli, tüketici niteliği ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilir. Oranı buradan hesaplamıyoruz; yanlış uygulama riskine karşı güncel düzenlemeyi araştırın veya hukuk desteği alın.
Anlaşmazlıkta ilk adım ne olmalı?+
Yazılı sözleşme ve ekleri, aidat makbuzları, WhatsApp/e-posta özetleri, teslim tutanakları ve fotoğraflar toplanır. Taraflar önce müzakere eder; uygun hallerde arabuluculuk veya uzman görüşü değerlendirilir. Son çare genellikle yargı veya tahkim (varsa sözleşmede) yoludur.
Kiranın piyasaya göre yerini sayısal görmek istersen ücretsiz analize başlayabilirsin.
Kira analizine git