Veri Analizi
Kiralar neden bu kadar yüksek?
Kısa cevap: kiralık konut arzı talebin gerisinde kaldı, enflasyon ev sahibinin beklentisini yukarı taşıdı ve 2022–2024 arasındaki kira artış sınırı piyasayı “oturan kiracı” ve “yeni kiracı”olarak ikiye böldü. Aşağıdaki rakamlar ilan fiyatı değil; KiraMetre'ye kiracıların kendi girdiği, gerçekte ödenen kiralardır.
Gerçek kiracı verisi · 40–150 m² konutlar · aykırı değer filtreli · günlük güncellenir
Oturan kiracı ne ödüyor, yeni kiracı ne ödüyor?
Aynı şehirde, kontratı 2023 veya öncesinde başlamış kiracıların bugün ödediği kira ile 2026'da kontrat imzalayanların ödediği kira. Eski kontratlar her yıl yasal tavanla güncellenmiş olsa da yeni kontratların gerisinde kalıyor.
Kontrat yılına göre bugün ödenen medyan kira
Her sütun, kontratı o yıl başlayan kiracıların bugün ödediği kiranın medyanıdır. Sağa gittikçe yükselen çizgi, piyasaya geç girenin daha pahalı girdiğini gösterir.
| Bölge | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2022→2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Türkiye | ₺22.000 | ₺23.500 | ₺26.000 | ₺27.500 | ₺28.500 | +%29,5 |
| İstanbul | ₺28.000 | ₺30.000 | ₺32.875 | ₺35.000 | ₺36.500 | +%30,4 |
| Ankara | ₺22.000 | ₺24.000 | ₺26.000 | ₺28.000 | ₺29.000 | +%31,8 |
| İzmir | ₺21.000 | ₺23.000 | ₺25.000 | ₺26.500 | ₺27.500 | +%31,0 |
Medyan: kiracıların yarısı bu rakamın altında, yarısı üstünde ödüyor. Ortalama yerine medyan kullanılır; birkaç lüks daire tabloyu çarpıtmasın diye. Yöntem için Metodoloji.
Kiraları yukarı iten 6 etken
- 1. Arz açığıBüyükşehirlere göç, kentsel dönüşüm nedeniyle boşaltılan binalar ve yavaşlayan konut üretimi kiralık stoğu daralttı. Talep aynı kalsa bile az sayıda boş ev için daha çok kiracı yarışıyor.
- 2. Enflasyon ve maliyetEv sahipleri kirayı enflasyona karşı koruma aracı olarak görüyor; aidat, bakım ve vergi maliyetleri de kiraya yansıyor. Yüksek enflasyon dönemlerinde yeni kontratlar “gelecek yılın enflasyonu” fiyatlanarak açılıyor.
- 3. Kira tavanının yan etkisi: iki fiyatlı piyasa2022–2024 arasında uygulanan %25 artış sınırı oturan kiracıyı korudu; ancak ev sahipleri yeni kontratları bu kaybı telafi edecek seviyeden açtı. Yukarıdaki “makas” sütunu bu etkinin bugünkü büyüklüğünü gösteriyor. Temmuz 2024'ten beri tavan yeniden TÜFE 12 aylık ortalaması (Ekim 2026 için %31,49).
- 4. Konut fiyatları ve faizKonut fiyatları ve kredi faizleri ev almayı zorlaştırınca ev sahibi olacak haneler kiracı kaldı; talep kiralık tarafa kaydı. Yatırımcı da yüksek alım fiyatını kısa sürede amorti etmek için daha yüksek kira istiyor.
- 5. İlan fiyatlarının çıpa etkisiİlan sitelerinde pahalı ilanlar daha uzun süre görünür kalır ve “piyasa bu” algısı yaratır; ev sahipleri yeni kirayı buna göre belirler. Oysa ilan fiyatı ile gerçekte ödenen kira arasında belirgin fark var.
- 6. Öğrenci, deprem ve kısa dönem kiralama baskısıÜniversite şehirlerinde dönem başı talep sıçraması, 2023 depremi sonrası bölgesel göç ve turizm amaçlı kısa dönem kiralamanın uzun dönem stoktan daire çekmesi yerel piyasalarda ek baskı yarattı.
Kiracı olarak ne yapabilirsin?
- Yenileme döneminde ev sahibinin talebini yasal tavanla karşılaştır; tavan üstü zam talebine karşı somut referansın olsun.
- Yeni ev ararken ilan fiyatını değil, ilçedeki gerçek medyanı pazarlık çıpası olarak kullan.
- Kendi kiranı anonim olarak gir; hem yüzdelik dilimini görürsün hem de semtindeki verinin şişkin ilanlara değil gerçek kiralara dayanmasına katkı verirsin.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye'de kiralar neden bu kadar yüksek?
Üç etken üst üste bindi: kiralık konut arzı talebin gerisinde kaldı (göç, kentsel dönüşüm, yavaşlayan konut üretimi); yüksek enflasyon ev sahiplerinin kira beklentisini yukarı taşıdı; konut fiyatları ve kredi faizleri ev almayı zorlaştırınca kiracı kalan hane sayısı arttı. Üstüne 2022–2024 arasındaki %25 kira artış sınırı oturan kiracının kirasını baskılarken yeni kontratların daha yüksekten açılmasına yol açtı.
İstanbul'da oturan kiracı ile yeni kiracı arasındaki kira farkı ne kadar?
KiraMetre verisine göre İstanbul'da kontratı 2023 veya öncesinde başlayan kiracılar bugün medyan ₺29.500 öderken, 2026'da kontrat imzalayanlar medyan ₺36.500 ödüyor. Yeni kiracı, oturan kiracıdan yaklaşık %23,7 daha fazla kira ödüyor. 40–150 m² konutlar, onaylı ve aykırı değer filtreli kayıtlar.
Türkiye'de kiralar son yıllarda ne kadar arttı?
KiraMetre'de kontratı 2022'de başlayan kiracıların bugün ödediği medyan kira ₺22.000; 2026'da imzalanan kontratların medyanı ₺28.500. Aradaki fark %29,5. Bu, ilan fiyatı değil, gerçekte ödenen kiralar arasındaki farktır; yıllık kira artış tavanıyla güncellenen eski kontratlar bile yeni kontratların gerisinde kalıyor.
Kira artış tavanı kiraları düşürmedi mi?
Tavan, oturan kiracının yıllık zammını sınırlar; piyasaya yeni giren kiracıyı korumaz. 2022–2024 arasındaki %25 sınırı döneminde ev sahipleri yeni kontratları piyasa fiyatından (daha yüksekten) açtı. Sonuç: aynı binada benzer iki daire için oturan ve yeni kiracı arasında büyük makas oluştu. Temmuz 2024'ten itibaren tavan yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına bağlandı.
Ekim 2026 kira artış oranı ne kadar, piyasa bunun üzerinde mi?
Ekim 2026 yenilemeleri için yasal tavan Eylül 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması olan %31,49'dir. Yeni kontratlarda ise sınır yoktur; semtteki gerçek medyana göre pazarlık yapılır. Kendi ilçende tavan ile piyasa arasındaki farkı KiraMetre'de ücretsiz görebilirsin.
Kiralar düşer mi?
Kiralar nominal olarak nadiren düşer; daha olası senaryo artış hızının enflasyonun altına inmesi, yani reel olarak gerileme. Arz artışı (yeni konut, kentsel dönüşüm teslimleri), faizlerin gevşemesiyle satın almanın kolaylaşması ve enflasyonun yavaşlaması bu yönde etki eder. KiraMetre yıl bazlı medyanları günlük güncellediği için yönü buradan izleyebilirsin.
Kiramın piyasaya göre yüksek olup olmadığını nasıl anlarım?
İlan fiyatlarına değil, aynı ilçede benzer evlerde gerçekte ödenen kiralara bak. KiraMetre'de il, ilçe, oda sayısı ve metrekareni girince kiranın bölgedeki kiracıların yüzde kaçından yüksek olduğunu ve piyasa ortası (medyan) değeri ücretsiz görürsün.
Bu verinin kaynağı nedir?
KiraMetre'deki rakamlar, kiracıların kendi ödedikleri kirayı anonim olarak girdiği kayıtlardan hesaplanır. Kayıtlar SMS/e-posta doğrulamasından ve aykırı değer filtresinden geçer; bir kısmı kira dekontuyla ayrıca doğrulanır. İlan siteleri ev sahibinin istediği fiyatı, KiraMetre ise ödenen fiyatı gösterir.
İlgili: İlan fiyatı vs gerçek kira · Kira araştırma rehberi · Kira artış hesaplama · Metodoloji